中古マンション選び!チェックすべき「耐震性」3つ

地震大国ニッポンでの中古マンション選び、耐震性について考慮していますか? 南海トラフ巨大地震、首都直下地震などの大規模地震について発生確率が公表されています。この記事では、中古マンションを選ぶ際、構造・管理・リノベーションの3点から耐震性について考慮するポイントをお伝えします。

1981年全壊基準の見直し 震度5から7

建物が備えるべき耐震基準は、国民の生命・健康・財産の保護のために建築物の最低基準を定めた建築基準法で規定されています。

1981年に耐震基準が大幅に見直され、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は旧耐震基準で建設された「旧耐震」、1981年6月1日以降に確認申請を受けた建物は、新耐震基準で建設された「新耐震」と呼ばれるようになりました。

「旧耐震」は震度5の地震、「新耐震」は震度7の地震で全壊しない基準で設計されています。

新耐震なら保険・住宅ローン・地震保険に利点

中古マンションを購入する場合、そのマンションが「新耐震」かどうかを必ずチェックしてください。「新耐震」の場合、「旧耐震」に比べて以下のメリットがあります。

 

まず購入後にマンションに不具合や欠陥があるとわかった場合です。

中古住宅には不具合や欠陥が隠れているかもしれないという不安を持つ消費者が多いことから、2010年から「既存住宅売買かし保険」制度がスタートしました。

「新耐震」の中古マンションを購入する場合、購入後に発生した欠陥を売主の代わりに保険機関が補修費用を負担する「既存住宅売買かし保険」に加入できるのです。

 

次は購入時の住宅ローンの金利面について。

建築基準法の新耐震基準よりも高い耐震基準を満たす建物は、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)において「耐震等級2」(新耐震基準の1.25倍の地震力に倒壊、崩壊しない)、「耐震等級3」(新耐震基準の1.5倍の地震力に倒壊、崩壊しない)と表示されます。

 

これらに該当する建物については、住宅ローンにおいても金利の優遇措置があります。フラット35などの長期固定金利住宅ローン制度を利用する場合、優良住宅取得支援制度を利用することができます。

 

地震保険にも耐震性で違いがあります。地震保険に加入する際、「新耐震」のマンションに対しては、地震保険料の割引などの優遇制度も適用でき、高い耐震基準を満たすにつれて割引率も高くなります。

 

購入時だけではなく住宅ローン減税制度においても「新耐震」にはメリットがあります。

住宅ローン減税制度は住宅ローンを借り入れた人が10年間にわたって毎年末、ローンの残高もしくは住宅の取得対価のうち、いずれか少ないほうの金額の1%を所得税から控除される制度です(2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合、控除期間が13年に延長されました)。

 

購入時の住宅ローンの返済期間が10年以上で、床面積が50㎡以上、築25年以内の物件であれば住宅ローン控除を利用することができます。

購入した物件が築25年を超える場合、本来は対象となりませんが、「新耐震」であれば、耐震基準適合証明書の取得によって住宅ローン控除の利用ができるのです。

 

上述した「既存住宅売買かし保険」への加入に加え、ローン返済では所得税控除が受けられるかどうかの差は大きいです。考慮すべきポイントといえるでしょう。

管理組合の防災力もポイント

次にマンションという集合住宅において、管理面でも見ていきます。中古マンションを選ぶ際に、マンションの防災力を考慮してはどうでしょうか。防災を考える上では、自助・共助・公助という視点が重要となります。

 

自助は「自分や家族を守る」、共助は「近隣で助け合う」、公助は「消防・警察・自衛隊など公的な期間から救助を受ける」ことを意味します。

自分と家族らで1週間程度必要となる水や食料などの備蓄、災害用トイレや懐中電灯など日用品の準備、ハザードマップの確認、家族での避難場所や緊急連絡先の確認などに取り組むことが自助といえます。

 

分譲マンションでは、管理組合による防災に関わる活動が共助になります。例えば、管理組合が独自に救助に使用するロープや担架などの資機材を用意して備蓄する、それらの備蓄物資を保管する防災倉庫を設置するなどです。自治体によっては、災害時にマンション住民が協力する防災組織やマニュアルづくり、防災訓練の実施などを行うマンションを「防災力の高いマンション」として認定する制度も生まれています。

 

こうした現状を踏まえ、購入する際に管理組合の活動について調べることも効果的です。

自治体が公開している防災力の高いマンション一覧やマンションのエントランスホールに設置されている掲示板の内容などを確認してみましょう。

購入後にリノベーションで専有部分の安全性を向上させる

3点目として購入後に安全性を高める手立てをお伝えします。

最初にお断りしておきますが、分譲マンションは住戸単位で耐震性能を向上させることはできません。

 

分譲マンションは共用部分と専有部分に分けられます。

購入できる住戸は専有部分です。住戸内の壁紙やフローリングといった仕上げ材、石膏(せっこう)ボードといった下地材からなる内装、ユニットバスやキッチンといった設備など自由に変更することができる部分を指します。

 

共用部分は専有部分以外で、全ての区分所有者が共有する部分を指します。建物の外壁・柱・床などの躯体(くたい)部分、屋上、廊下、エレベーターなどで、マンション全体の耐震性能を向上させるためには、この躯体に対する耐震補強工事を行う必要があるためです。

 

しかし専有部分に対して購入後に工夫をすることで安全性を高めることが可能です。例えば、地震に備えて家具の転倒防止や固定化を行うなどです。これらの地震対策を高齢者など一定の条件を満たす世帯が行う場合、自治体の補助制度を活用できます。また、防炎カーテンやじゅうたん、不燃認定壁紙などを使用すれば、防火性能を高めることができます。

まとめ

中古マンションを選ぶ時は、耐震性や防災という視点にも着目することを強く推奨します。自分で取り組む自助に取り組みつつ、旧耐震や新耐震といった建物の耐震性能や、管理組合による防災活動といった共助への取り組みなどに目配りしながら検討するとよいでしょう。

 

<執筆者プロフィル>

山下 香(やました かおり)

建築・まちづくり事務所 状況設計室 代表、甲南女子大学 文学部 メディア表現学科 准教授

専門分野は建築設計とまちづくり。建築設計では、集合住宅や戸建て住宅の長寿命化を目的としたリノベーションや耐震改修設計に取り組む。まちづくりでは、地域の新たな価値を創出する活動を実践している。

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